Fachbegriffe

Baulasten  | Flurstück | Grundstück | Schriftformerfordernis | Vollgeschosse

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Im Wege einer Baulast können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen. Solche öffentliche-rechtlichen Baulasten sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger des Grundstückes wirksam.

Sinn einer Baulast ist es, der Baubehörde die Genehmigung eines Bauvorhabens zu ermöglichen, das nach den allgemeinen Vorschriften des Baurechts nicht genehmigungsfähig wäre. Beispielsweise bei Fehlen einer Möglichkeit zur Erschließung mit Wasser bzw. Abwasser, Strom und Gas etc. kann ein benachbarter Eigentümer sich verpflichten, über sein Grundstück die Erschließung durchführen zu lassen und somit die Bebauung auf dem Nachbargrundstück ermöglichen.

Diese freiwillig vom Eigentümer eingegangene Beschränkung der Nutzung seines Grundstücks wird in den meisten Bundesländern in das Baulastenverzeichnis eingetragen. In den übrigen erfolgt die Eintragung in das Grundbuch.

Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen dem Schriftformerfordernis genügen. Dazu reicht es nicht aus, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden ist, sondern er muss in einer einheitlichen Urkunde vorliegen. Es ist also erforderlich die gegebenenfalls losen Seiten eines Mietvertrages fest miteinander zu verbinden. Wird das Schriftformerfordernis nicht eingehalten, kann ein solcher Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist (6 Monate) beendet werden, unabhängig davon welche Laufzeit vertraglich festgeschrieben ist.

Bisweilen wird versucht, die Verträge wasserdicht zu machen, indem eine sogenannte Schriftformheilungsklausel vereinbart wird. Mit Hinblick auf einen Grundstückskäufer hat der Bundesgerichtshof jedoch die Wirksamkeit einer solchen Klausel verneint, so dass der Erwerber einen solchen Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, ohne dem Mieter die Möglichkeit der Heilung des Schriftformmangels einzuräumen.

BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10

Ein Flurstück ist ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im amtlichen Liegenschaftskataster unter einer besonderen Bezeichnung geführt wird.

Ein Grundstück im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches und der sich darauf beziehenden Grundbuchordnung ist ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs mit eigener Nummer geführt wird. Dies kann dadurch erfolgen, dass es als eigenes Grundbuchblatt geführt wird oder dass eine eigene laufende Nummer in einem Bestandsverzeichnis bei Grundbuchblättern mit mehreren Grundstücken angelegt wird. Diese laufende Nummer, die unter Umständen mehrere Flurstücke umfassen kann, ist die kleinste handelbare Einheit. 

Im Sinne der Immobilienwertermittlung wird jedoch - abweichend von der Legaldefinition - der sogenannte wirtschaftliche Grundstücksbegriff verwandt. Bei diesem werden räumlich zusammenhängende Grundstücke/Flurstücke in ihrer Gesamtheit als Grundstück betrachtet.  

Die Anzahl der Vollgeschosse wird benötigt, um Bodenrichtwerte sachgerecht um rechnen zu können. Ab wann ein Geschoss ein Vollgeschoss ist, ist in der Regel in den jeweiligen Landesbauordnung geregelt.