Mietbegriffe
Durchschnittsmiete | Effektivmiete | Marktmiete | Nominalmiete | Ortsübliche Vergleichsmiete | Spitzenmiete | Vertragsmiete
Durchschnittsmiete
Die Durchschnittsmiete ist ein Begriff, der häufig in Marktberichten verwendet wird. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) empfiehlt, nur dann die Durchschnittsmiete zu ermitteln, wenn Angaben für mindestens 50% der relevanten Flächenumsätze vorliegen.
In der Regel werden Durchschnittsmieten als durchschnittliche Nominalmieten angegeben werden. Sofern durchschnittliche Effektivmieten berechnet werden, wird empfohlen dies gesondert hervorzuheben.
Effektivmiete
Die Effektivmiete stellt den tatsächlichen Ertrag aufgrund des Mietvertrags unter Berücksichtigung von mietfreien Zeiten, der Mietanpassungsklauseln (z.B. Staffelmietvereinbarungen), der geldwerten Nebenleistungen und sonstigen Arrangements (Incentives) dar.
Gemäß der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) soll die Effektivmiete als Barwert der vereinbarten Vertragskonditionen bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit berechnet werden.
Marktmiete
Gemäß der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist die Marktmiete wie folgt definiert:
Der geschätzte Betrag, für den ein zur Vermietung bereiter Vermieter eine Immobilie am Wertermittlungsstichtag zu angemessenen Mietvertragsbedingungen an einen zur Anmietung bereiten Mieter vermieten würde, und zwar nach einer angemessenen Vermarktungsdauer und im Rahmen einer Transaktion zu marktüblichen Bedingungen, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Weiterführende Literatur:
RICS – Berufsgrundsätze, Global RICS Bewertung – Berufsgrundsätze Januar 2014 unter Berücksichtigung der Internationalen Bewertungsstandards des IVSC
Normalmiete
Gemäß der Definitionssammlung zum Büromarkt der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung ist die Nominalmiete die im Vertrag ausgewiesene Anfangsmiete ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 Abs. 2 BGB definiert. Demnach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 - Erhöhungen gemäß veränderter Betriebskosten - abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Aus der Definition ergibt sich bereits, dass die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich für Wohnraum existiert. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wird regelmäßig im Zusammenhang mit Mieterhöhungsverlangen genutzt.
Weiterführende Literatur:
Ulf Börstinghaus: Unverwertbare Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, in: Der Sachverständige, Heft: 10/2013, S. 299-304.
Spitzenmiete
In der gif-Definitionssammlung zum Büromarkt werden zwei Definitionsmöglichkeiten aufgeführt:
||| Realisierte Spitzenmiete
Die realisierte Spitzenmiete umfasst definitionsgemäß das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3% des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen 12 Monaten und soll als Median ausgewiesen werden. Darüber hinaus wird vorausgesetzt, dass mindestens drei Vertragsabschlüsse der Berechnung zugrunde liegen.
||| Erzielbare Spitzenmiete
Die erzielbare Spitzenmiete lehnt sich an den international üblichen Ausweis von prime rents an.
Mit diesem Spitzenmietbegriff werden erzielbare Mieten für Flächen bester Ausstattung mit einer Mindestgröße von 500 m² bezeichnet, die sich im besten lokalen Teilmarkt befinden.
Neben der Auswertung von aktuellen Vertragsabschlüssen fließen in die erzielbare Spitzenmiete auch Einschätzungen der Herausgeber mit ein. Im Ergebnis stellt die erzielbare Spitzenmiete - wie das Pendant prime rent - einen Schätzwert dar.
Vertragsmiete
Als Vertragsmiete wird die im Vertrag ausgewiesene Anfangsmiete ohne Berücksichtigung von mietfreien Zeiten und sonstigen Leistungen bezeichnet.
Die gif-Definitionssammlung zum Büromarkt verwendet für den Begriff der Vertragsmiete die Bezeichnung Nominalmiete.
