Wertbegriffe

Beizulegender Zeitwert | Beleihungswert | Einheitswert | Fair Value | Gemeiner Wert | Marktwert | Merkantiler Minderwert | Verkehrswert | Versicherungswert | Wert ≠ Kosten | Wert ≠ Preis

Dieser Wertbegriff stammt aus den internationalen Rechnungslegungsvorschriften (International Finacial Reporting Standards (IFRS)) und ist seit dem Jahr 2013 zentral in der Vorschrift des IFRS 13 zusammengefasst.

Beizulegender Zeitwert ist die offizielle Übersetzung des englischen Begriffs "Fair Value".

Wert, bis zu dem das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden darf. Sie darf 3/5 = 60% des Beleihungswertes nicht übersteigen. 

siehe auch: Beleihungswert 

Dieser Wertbegriff wird im Zusammenhang mit Finanzierungen verwendet. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert.

Beim Einheitswert handelt es sich um einen Wertbegriff des Steuerrechts.

Dieser Wertbegriff stammt aus den internationalen Rechnungslegungsvorschriften (International Finacial Reporting Standards (IFRS)). Seit Beginn des Jahres 2013 gilt sind die Regeln zum Fair Value im IFRS 13 zusammengefasst.

Der Fair Value wird im Deutschen als "beizulegender Zeitwert" bezeichnet.

Beim Gemeinen Wert handelt es sich um einen Wertbegriff des Steuerrechts, der im Bewertungsgesetz definiert ist.

In § 9 Abs. 2 BewG

"Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen."

Der Marktwert wird in zwei deutschen Gesetzen definiert. Zum einen im Baugesetzbuch (BauGB) und zum anderen im Pfandbriefgesetz (PfandBriefG).

Die Definitionen lauten wie folgt:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

– § 194 BauGB

"Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."

– § 16 Abs. 2 Satz 2 PfandBriefG

Auch wenn die beiden Paragraphen unterschiedlich formuliert sind, ist der zu ermittelnde Wert in beiden Fällen identisch. 

Als merkantiler Minderwert wird der - geschätzte - Betrag bezeichnet, der trotz einer vollständig und fachgerecht erfolgten Schadensbeseitigung von potentiellen Kaufinteressenten in Abzug gebracht wird.

Damit wird das Restrisiko für Nachwirkungen aus den früheren Schäden - aus Sicht des Marktes - beziffert. Es liegt folglich kein konkreter Schaden vor, sondern es wird ein Wertabschlag für möglicherweise verborgen verbliebene (Rest-)Schäden vorgenommen.

Da der merkantile Minderwert in der Regel nicht im Vergleich ermittelt werden kann, weil ein Markt für derartige Objekte nicht besteht, kann er gemäß Rechtsprechnung des Bundesgerichtshofs auf "Expertenbefragungen" durch einen Sachverständigen gestützt werden.

BGH, Urteil vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10 –

Bereits früher hatte der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der merkantile Minderwert integraler Bestandteil des Verkehrswerts im Sinne des § 194 BauGB ist.

BGH, Urteil vom 5. Oktober 1961 - VII ZR 146/60 –

Der merkantile Minderwert spielt unter anderem bei der Bewertung von sanierten Altlastengrundstücken eine Rolle. 

Ben Graham lehrte mich einst: "Price is what you pay, value is what you get", schrieb Warren Buffett im Jahr 2008.

Diese Zitat bezieht sich natürlich nicht auf auf Immobilienbewertung - gleichwohl kann es zur Veranschaulichung dienen: Der Preis ist das Ergebnis der Vertragsverhandlungen. Der Wert hingegen ist das, was andere für den Bewertungsgegenstand ausgeben würden.

Immobilienbewertung hat immer die Ermittlung des Werts - und nicht des Preises - zum Ziel.

Der Begriff des Verkehrswerts ist das traditionelle deutsche Wort für den etwas moderner wirkenden Begriff Marktwert. Das Verkehrswert und Marktwert identisch sind, hat der Gesetzgeber durch den Klammerzusatz "Marktwert" deutlich gemacht.

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

– § 194 BauGB

Der Versicherungswert ist mit dem Marktwert nicht identisch.

Unter "Wert" werden objektive Beträge, die marktüblicherweise bezahlt werden, verstanden.

Welche Kosten zu ihrer Erstellung aufgewandt worden sind, hat mit dem Wert hingegen nichts oder nur sehr wenig zu tun.

Unter "Wert" werden objektive Beträge, unabhängig von den Interessen Einzelner, verstanden.

Dagegen stellt der "Preis" gerade das Ergebnis einer einzelnen Transaktion, als von einem Verkäufer und einem Käufer dar.