Cap Rates | Going in-Cap Rate | Going out-Cap Rate | Exit-Cap Rate | Diskontierungszinssatz | Kapitalisierungszinssatz | IRR

Als Cap Rate ist allgemein das Verhältnis von Nettoertrag zu Kaufpreis zu verstehen.  Im Unterschied zur Bruttorendite werden Bewirtschaftungskosten berücksichtigt; im Unterschied zur Nettorendite werden Anschaffungsnebenkosten nicht berücksichtigt.

Der Begriff der Cap Rates wird in Deutschland häufig im Zusammenhang mit Discounted Cash Flow Methoden (DCF) verwandt. Genau genommen ist die Cap Rate aber universieller zu betrachten und kann gemäß der oben stehenden Definition als dritte Renditeart neben der Brutto- bzw. Nettorendite verstanden werden.

Die Going In-Cap Rate bezeichnet die Cap Rate, die sich ergibt, wenn die Nettoerträge des ersten Jahres (Net Cash Flow) durch das Ergebnis einer DCF-Berechnung geteilt werden.

Mit anderen Worten die Going In-Cap Rate ist eine Anfangsrendite, die sich durch die andere Art der Berücksichtigung von Bewirtschaftungs- bzw. Anschaffungsnebenkosten von der Bruttoanfangsrendite bzw. der Nettoanfangsrendite unterscheidet.

Als Going Out-Cap Rate wird der Zinssatz bezeichnet, mit dem im DCF-Verfahren die Kapitalisierung nach dem Detailbetrachtungszeitraum vorgenommen wird. Da häufig ein Detailbetrachtungszeitraum von 10 Jahren gewählt wird, bedeutet dies, dass die Nettoerträge des Jahres 11 auf unter Zuhilfenahme der Going Out-Cap Rate auf ewig kapitalisiert werden. Die Going out-Cap Rate wird auch als Exit-Cap Rate bezeichnet.

Auf deutsch wird dieser Zinssatz in der Regel schlicht als Kapitalisierungszinssatz bezeichnet. 

Als Exit-Cap Rate wird der Zinssatz bezeichnet, mit dem im DCF-Verfahren die Kapitalisierung nach dem Detailbetrachtungszeitraum vorgenommen wird. In der Regel bedeutet dies, dass die Nettoerträge des Jahres 11 auf unter Zuhilfenahme der Exit-Cap Rate auf ewig kapitalisiert werden. Die Bezeichnung Going Out-Cap Rate ist ein Synonym.

Auf deutsch wird dieser Zinssatz in der Regel schlicht als Kapitalisierungszinssatz bezeichnet. 

Im Deutschen ist nicht immer klar, welcher Zinssatz gemeint ist, wenn dieser als Diskontierungszinssatz bezeichnet wird.

Im DCF-Verfahren wird damit der Zinssatz bezeichnet, mit dem die Cash Flows im Detailbetrachtungszeitraum sowie der Barwert der kapitalisierten Erträge nach dem Detailbetrachtungszeitraum diskontiert werden.

Im DCF-Verfahren wird damit in der Regel der Zinssatz bezeichnet, mit dem alle Erträge nach dem Detailbetrachtungszeitraum diskontiert werden. Der Barwert dieser Erträge ist dann mit dem Diskontierungszinssatz des Detailbetrachtungszeitraums zu diskontieren.

Für den Kapitalisierungsszinssatz werden auch die Begriffe Exit-Cap Rate oder Going Out-Cap Rate verwendet.

Die Internal Rate of Return (IRR) entspricht dem Zinssatz, bei dem die zukünftigen Einnahmen den gleichen Wert haben wie die bisher getätigten Ausgaben.

Mit anderen Worten: Die IRR liegt dort, wo der Kapitalwert einer Investition gleich Null ist.

In der Regel wird die IRR interativ ermittelt.