Rendite- und Zinsbegriffe

Diskontierungszinssatz | IRR | Kapitalisierungszinssatz | Liegenschaftszinssatz

Der Begriff des Diskontierungszinssatzes wird im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung mittels Discounted-Cashflow-Bewertung (DCF) verwandt. Damit wird der Zinssatz bezeichnet, mit dem die Cashflows des Detailbetrachtungszeitsraums - in der Immobilienbewertung sind die häufig zehn Jahre - diskontiert werden. 

Der Begriff des Kapitalisierungszinssatzes wird ebenfalls im Zusammenhang mit der Immobilien-DCF-Bewertung verwandt. Unter dem Kapitalisierungszinssatz wird in diesem Zusammenhang der Zinssatz verstanden, mit dem der Cashflow im Anschluss an den Detailbetrachtungszeitraum diskontiert wird. Da in der Regel  der Cashflow durch den Kapitalisierungszinssatz geteilt wird, wird dabei implizit unterstellt, dass diese Cashflow ewig fließt.

Der mittels Kapitalisierung ermittelte Barwert der Erträge im Anschluss an den Detailbetrachtungszeitraum ist anschließend noch mit dem Diskontierungszinssatz zu diskontieren.

Die IRR gibt an,  bei welchem Zinssatz die Barwerte aller künftigen Zahlungen den Wert einer Immobilie entsprechen. 

Bei diesem Konzept werden alle Überschüsse zum IRR angelegt. Bei hohen Zinssätzen und niedrigen Anlagezinsen ist das Ergebnis daher nur bedingt praxistauglich.

Der Begriff des Liegenschaftszinssatz ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert:

"Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten."

– § 14 ImmoWertV

Von den Renditeberechnungen unterscheiden sich Liegenschaftszinssätze dadurch, dass die Restnutzungsdauer ebenfalls in der Berechnung berücksichtigt wird.

Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass der Bodenwert ebenfalls zu berücksichtigen ist, da die Liegenschaftszinssätze definitionsgemäß nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens gemäß der ImmoWertV zu ermitteln sind und in diesem Ertragswertverfahren der Bodenwert zu berücksichtigen ist.